Ieri, 28 septembrie, a intrat în vigoare Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, care abrogă Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari.
Deși unele prevederi noi aduc unele dificultăți în funcționarea asociațiilor de proprietari, considerăm că noul cadru legal va avea un impact pozitiv semnificativ, având în vederea că filosofia acestuia este axată pe condominiu, pe îmbunătățirea și eficientizarea demersurilor ce vizează administrarea condominiului și exploatarea acestuia în condiții de siguranță. Nu în ultimul rând, este sporită responsabilitatea structurilor de conducere ale organizațiilor și administratorilor care își asumă activități de administrare a condominiilor.
Amintim câteva dintre aspectele pe care le considerăm de interes pentru asociațiile de proprietari:
Actul normativ instituie măsuri de eficientizare a activității de administrare a locuințelor, fie că sunt imobile colective tip bloc, sau locuințe situate în curți comune sau ansambluri rezidențiale.
Se instituie regulamentul condominiului în care să se înscrie regulile de comportament și de folosire a proprietății.
Se clarifică și este vizată eficientizarea relației dintre autoritățile publice și asociațiile de proprietari. Legea instituie și reguli explicite privind convocarea și organizarea adunării generale, chiar dacă noile proceduri sunt mai complicate și presupun și resurse suplimentare.
Este reglementată o mai bună structurare a organelor de conducere ale asociațiilor de proprietari și se clarifică mai bine responsabilitățile și incompatibilitățile dintre membrii structurilor de conducere din cadrul asociațiilor de proprietari (n.n. durata mandatului organelor de conducere este limitată la 4 ani cu posibilitatea de reînnoire, maximum 5 membri în comitetul executiv etc.).
Se precizează explicit că administratorul „organizează și conduce contabilitatea în partidă simplă și activitatea de casierie". Prin urmare, asociațiile de proprietari care au angajați contabili, casieri, etc. trebuie să-și revizuiască aceste decizii în sensul optimizării costurilor, aceste activități fiind în atribuțiile administratorului.
Sunt detaliate și mai bine explicate atribuțiile și responsabilitățile președintelui și ale administratorului. Administrarea condominiilor poate fi făcută și de PFA-uri, iar administratorii, persoane fizice atestate, pot fi angajați prin contract individual de muncă sau contract de prestări servicii.
La solicitarea asociației de proprietari, dacă adunarea generală hotărăște, administratorul este obligat să încheie, pe cheltuială proprie, poliță de asigurare de răspundere civilă profesională, iar cenzorul este obligat să depună o garanție în baza unui contract de garanție.
Persoanele fizice atestate pot îndeplini funcția de administrator numai dacă, în termen de 12 luni, obțin certificat de calificare profesională (n.n. - vom reveni cu eventuale precizări). Atestatul pentru persoanele fizice este valabil 4 ani, și poate fi reînnoit. Atestatul poate fi suspendat sau retras numai urmare a unei hotărâri judecătorești definitive.
Proprietarii sunt obligați să ia măsuri pentru consolidarea și modernizarea condominiului, modernizarea echipamentelor, instalațiilor și dotărilor aferente, montarea contoarelor pentru individualizarea consumurilor la nivel de proprietate individuală, reabilitarea termică în scopul creșterii performanței energetice, precum și reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei condominiului pentru creșterea calității arhitectural-ambientale a acestuia, potrivit prevederilor legale, în condițiile menținerii aspectului armonios și unitar al întregului condominiu, indiferent de natura intervențiilor.
În cazul condominiilor de tipul imobilelor colective multietajate, modificarea aspectului fațadei se face numai în mod unitar pe întreg condominiul, indiferent de numărul asociațiilor de proprietari constituite pe scări sau tronsoane, în baza unei documentații tehnice elaborate în condițiile legii, de către arhitecți cu drept de semnătură și cu respectarea prevederilor legale în vigoare privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, reabilitarea termică pentru creșterea performanței energetice a clădirilor și reabilitarea structural - arhitecturală a anvelopei acestora pentru creșterea calității arhitectural - ambientale a clădirilor.
S-au instituit reguli noi privind recuperarea restanțelor la plata cheltuielilor, președinții fiind obligați să solicite notarea în cartea funciară a debitelor mai vechi de 3 luni și care depășesc valoarea salariului minim brut garantat. Asociația de proprietari are ipotecă legală asupra apartamentelor, ipotecă ce se înscrie în cartea funciară la solicitarea președintelui și se radiază după ce asociația de proprietari confirmă plata sumei datorate.
Legea aduce completări și precizări explicite privind condițiile în care se pot încheia convenții de facturare individuală a serviciilor de utilități publice, ca modalitate de prevenire a debranșărilor colective de la serviciul de apă-canal în situațiile în care unii proprietari de apartamente au restanțe la plata serviciului.
Asociațiile de proprietari au obligația să dețină Cartea tehnică a imobilelor pe care le administrează sau să reconstituie cartea tehnică.
Capitolul privind contravențiile ce vizează activitatea asociațiilor de proprietari a fost mult dezvoltat, iar cuantumul amenzilor contravenționale a crescut semnificativ:
Cei care nu comunică modificarea suprafeței utile către asociația de proprietari și administrația fiscală vor risca o amendă între 200 și 1.000 de lei.
Dacă nu permit accesul în locuință președintelui asociației/unui membru al comitetului executiv/administratorului și unei persoane calificate pentru reparațiile ce trebuie făcute proprietății comune (și pentru care e absolut necesar accesul în locuință), proprietarii respectivi vor risca o amendă între 500 și 3.000 de lei.
Cei care pun în pericol integritatea structurii clădirii sau a altor apartamente ori buna funcționare a instalațiilor vor risca amenzi între 500 și 3.000 de lei.
Amenda între 500 și 3.000 de lei e prevăzută pentru neîncheie-rea de către administrator a asigurării de răspundere civilă profesională.
Amenda între 500 și 10.000 de lei e prevăzută pentru schimbarea de către proprietar a destinației locuinței sau spațiului cu altă destinație decât acea de locuință, fără autorizațiile și aprobările legale; aceeași sancțiune este și pentru modificarea aspectului proprietății comune de către proprietari, precum și a elementelor constructive, fără respectarea Legii asociațiilor.
Din perspectiva atribuțiilor și competențelor legale ale autorităților administrației publice locale, de control, sprijin și îndrumare a asociațiilor de proprietari, solicităm asociațiilor de proprietari să-și însușească și să aplice noile reglementări care tocmai au intrat în vigoare.
În context amintim că, Ordinul MEF nr. 1969/2007 a fost abrogat prin Ordinul MFP nr. 3103/2017, Anexa 2, privind organizarea contabilității în partidă simplă .
Notă: Noua lege privind asociațiile de proprietari poate fi accesată pe site-ul Primăriei Târgu-Mureș, www.tirgumures.ro
