În forma actualizată pentru anul în curs, Legea privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor (nr. 196/2018) se concentrează pe aspecte privind gestionarea spațiilor comune, accesul în locuință, drepturile și obligațiile proprietarilor, relația acestora cu reprezentanții conducerii asociației, transparență în luarea deciziilor. Condominiul este abordat în sensul larg al termenului, fie că este cazul locuințelor situate în imobile colective (blocuri de locuințe), fie că este vorba de locuințe individuale situate în curți comune sau alte forme de proprietăți concret delimitate.
Drepturile proprietarilor din condominii
- Proprietarii din condominiu au dreptul să fie informați în legătură cu toate aspectele ce privesc activitatea asociației, să solicite în scris și să primească copii după orice document al acesteia, precum și explicații cu privire la calculul cotei de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari și, după caz, să o conteste în scris în termen de 10 zile de la afișarea listei de plată.
- Președintele asociației de proprietari este obligat să răspundă, în scris, la contestație în termen de 10 zile de la primirea acesteia, iar în situația nesoluționării sau a soluționării necorespunzătoare, proprietarii se pot adresa autorităților competente.
- În cazurile în care unul dintre proprietari împiedică, cu rea-credință și sub orice formă, folosirea normală a condominiului, sau a unor părți componente, potrivit destinației acestora, și creează prejudicii celorlalți proprietari, proprietarii prejudiciați sau persoanele care se consideră vătămate într-un drept al lor se pot adresa în scris conducerii asociației și instituțiilor cu atribuții privind respectarea ordinii și liniștii publice sau, după caz, instanțelor judecătorești.
- Dacă o hotărâre a adunării generale a asociației de proprietari, o decizie a comitetului executiv sau a președintelui este contrară prevederilor legii sau este de natură să prejudicieze interesele proprietarilor, aceștia sau persoanele care se consideră vătămate pot sesiza cenzorul/comisia de cenzori, sau, după caz, pot solicita instanțelor judecătorești anularea în tot sau în parte a hotărârii/deciziei și/sau repararea pagubei cauzate.
Orice persoană sau orice proprietar care se consideră vătămată/vătămat într-un drept al său din cauza neîndeplinirii sau îndeplinirii defectuoase a atribuțiilor de către președinte, membri ai comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator se poate adresa inclusiv instanțelor judecătorești.
Obligațiile proprietarilor din condominii
- Proprietarii din condominii au obligația să notifice președintelui orice schimbare intervenită în structură și numărul membrilor familiei, prin deces, căsătorii sau nașteri, persoanele luate în spațiu, precum și locatarii/comodatarii ca urmare a închirierii sau a împrumutării locuinței. Notificarea se face în scris în termen de 10 zile de la schimbarea intervenită.
- În condițiile prezentei legi și cu respectarea prevederilor legislației în vigoare privind calitatea în construcții, proprietarul este obligat să mențină proprietatea sa individuală în stare bună din punct de vedere tehnic și funcțional, pe propria cheltuială. În ce privește proprietatea individuală, proprietarul are obligația să păstreze și să întrețină în stare de funcționare și siguranță spațiile interioare, echipamentele și instalațiile din dotarea tehnică a proprietății, respectiv instalațiile sanitare, de încălzire, canalizare, alimentare cu energie electrică, gaz, apă, precum și altele de această natură, pe cheltuiala sa, astfel încât să nu aducă prejudicii celorlalți proprietari din condominiu.
- Dacă proprietarul provoacă daune oricărei părți din proprietatea comună sau din proprietatea individuală a altui proprietar din condominiu, respectivul proprietar are obligația să repare stricăciunile sau să suporte cheltuielile pentru lucrările de reparații.
- Cu un preaviz motivat scris de 5 zile, emis de comitetul executiv al asociației, proprietarul este obligat să permită accesul președintelui sau al unui membru al comitetului executiv, administratorului și al unei persoane calificate în realizarea lucrărilor de construcții/reparații, după caz,
în proprietatea sa individuală, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectiva proprietate individuală. Fac excepție cazurile de urgență când termenul pentru preaviz este de 24 de ore.
- În cazul în care proprietarul nu permite accesul în proprietatea sa, acesta răspunde civil și penal, după caz, pentru toate prejudiciile create proprietarilor afectați, în condițiile legii.
- Proprietarii din condominiu care suferă un prejudiciu ca urmare a executării unor lucrări sunt despăgubiți de către asociația de proprietari, din fondul de reparații. În cazul în care prejudiciul este cauzat de către executantul lucrărilor de intervenție, persoană fizică/juridică, despăgubirea va fi recuperată de la acesta, în condițiile legii.
- Proprietarii sunt obligați să ia măsuri pentru consolidarea și modernizarea condominiului, modernizarea echipamentelor, instalațiilor și dotărilor aferente, montarea contoarelor pentru individualizarea consumurilor la nivel de proprietate individuală, reabilitarea termică în scopul creșterii performanței energetice, precum și reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei condominiului pentru creșterea calității arhitectural-ambientale a acestuia, în condițiile menținerii aspectului armonios și unitar al întregului condominiu, indiferent de natura intervențiilor.
- În cazul condominiilor de tipul imobilelor colective multietajate, modificarea aspectului fațadei se face numai în mod unitar, pe întreg condominiul, indiferent de numărul asociațiilor de proprietari constituite pe scări sau tronsoane, în baza unei documentații tehnice elaborate în condițiile legii, de către arhitecți cu drept de semnătură și cu respectarea prevederilor legale în vigoare.
Proprietarii din condominii care își înstrăinează locuințele sau spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință sunt obligați ca la întocmirea actelor de înstrăinare să facă dovada plății la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari și a utilităților publice.
Utilizarea proprietății individuale și a părților comune
- Proprietarul poate aduce îmbunătățiri sau modificări proprietății sale individuale, cu respectarea prevederilor legale în vigoare referitoare la autorizarea executării lucrărilor de construcții de către autoritatea administrației publice competente, fără a pune în pericol integritatea structurală a condominiului, rezistenta mecanică, stabilitatea și siguranța clădirii sau a altor proprietăți individuale, precum și bună funcționare a instalațiilor aferente acestora.
- Modificările suprafețelor construite sau utile se comunică președintelui asociației de proprietari și organului fiscal local în termen de 30 de zile de la încheierea lucrărilor și se introduc în cartea tehnică a construcției și în baza de date a asociației, în vederea stabilirii consumurilor corespunzătoare cu noile suprafețe utile.
- Modificările constructive și utilizarea în alte scopuri a unor părți sau elemente de construcție ale condominiului, precum și amplasarea de mijloace publicitare pe fațada și/sau pe terasa/învelitoare a imobilului, suspendarea de stâlpi, pereți, scări interioare și altele asemenea se fac numai cu acordul a două treimi din proprietarii membri ai asociației de proprietari, al tuturor proprietarilor direct afectați și pe baza autorizației de construire.
- Schimbarea destinației proprietății individuale se poate face numai cu avizul scris al comitetului executiv și cu acordul scris, prealabil, al proprietarilor direct afectați cu care se învecinează, pe plan orizontal și vertical, spațiul supus schimbării.
- Niciun proprietar din condominiu nu este exceptat de la obligația de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunțării la folosirea unei părți din proprietatea comună. Totuși, în baza hotărârii adunării generale, pot fi exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrică pentru funcționarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum și la etajul 1 din clădirile fără mezanin.
- Potrivit legii, proprietarii sau chiriașii care locuiesc în bloc au la dispoziție 30 de zile pentru a plăti cotele de contribuție, termen care începe să curgă de la data la care au fost afișate listele la avizier.
Pentru cei care ignoră acest termen, asociațiile de proprietari pot stabili penalități de cel mult 0,2% pentru fiecare zi de întârziere; acestea nu pot fi mai mari decât suma aferentă lunii respective.
- Administratorul este obligat să-l notifice, în scris, pe proprietarul care are plăți restante la cheltuielile comune ale imobilului asupra datoriilor și să înștiințeze conducerea asociației de proprietari despre restanțe.
- Asociația de proprietari, prin președinte, are dreptul de a-l acționa în instanță pe proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 de zile de la afișarea listei, informându-i pe membrii asociației, prin afișare la avizier. Autoritățile administrației publice locale au drept de preempțiune la preț egal asupra locuințelor aflate în procedura de executare silită pentru recuperarea datoriilor proprietarilor, cu respectarea normelor de procedură civilă în vigoare. Aceste locuințe vor fi folosite ulterior numai ca locuințe sociale, proprietarii executați silit având prioritate la repartizarea acestora, numai dacă îndeplinesc condițiile de acces la locuințele sociale, în conformitate cu prevederile legale în vigoare.
Contravenții și sancțiuni
Următoarele fapte constituie contravenții, dacă nu au fost săvârșite în astfel de condiții încât să constituie, potrivit legii penale, infracțiuni: neconvocarea adunării generale, necomunicarea de către proprietar a modificării suprafeței utile către asociația de proprietari și administrația financiară locală; neluarea de către asociația de proprietari, de președinte sau de către comitetul executiv al asociației de proprietari a tuturor măsurilor necesare pentru repararea, reabilitarea și menținerea în stare de siguranță și funcționare a condominiului și a instalațiilor comune aferente pe toată durata existenței acestora, nerespectarea statutului, a acordului de asociere, precum și neîndeplinirea sau depășirea atribuțiilor de către președinte, membrii comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator; punerea în pericol de către proprietari a integrității structurale a condominiului sau a altor proprietăți individuale, precum și a bunei funcționări a instalațiilor aferente acestora; schimbarea de către proprietar a destinației locuinței sau spațiului cu altă destinație fără autorizațiile și aprobările legale; neexecutarea de către proprietar a lucrărilor de întreținere, reparații sau de înlocuire a elementelor de construcții aflate în proprietatea sa individuală, dacă aceasta este de natură să aducă prejudicii celorlalți proprietari, modificarea aspectului proprietății comune de către proprietari, precum și a elementelor constructive ale condominiului fără respectarea prevederilor prezentei legi; neluarea măsurilor în scopul constituirii fondului de reparații sau a fondului de rulment etc.
Contravențiile se sancționează cu sume cuprinse între 200 și 10.000 de lei, după caz, și se aplică persoanelor fizice sau juridice vinovate. Constatarea contravențiilor și aplicarea sancțiunilor se fac, după natura acestora, de către: Inspectoratul de Stat în Construcții, primari sau împuterniciții acestora, Poliția Locală, Autoritatea Națională de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilități Publice sau Autoritatea Națională de Reglementare în Domeniul Energiei.
(Sursă și text integral: EuroAvocatura.ro, foto - Pixabay.com)
Sinteză de ILEANA SANDU
